Résoudre un litige entre locataire et propriétaire

Vous avez un différend avec le locataire ou le propriétaire de votre logement : non-paiement des loyers, non-exécution des travaux nécessaires, sous-location sans votre autorisation, etc. ? Vous devez d’abord tenter de trouver un accord amiable avec lui avant d’initier une procédure civile devant le tribunal. Un avocat spécialisé en droit de l’immobilier peut vous aider dans vos démarches.

À RETENIR : Comment régler un litige entre locataire et propriétaire ?

Pour résoudre un conflit lié à une location immobilière, le bailleur ou le locataire doit informer l’autre du problème. Les parties peuvent également recourir à la médiation, à l’arbitrage ou à la conciliation. En cas d’échec, il est nécessaire de saisir le juge de paix par comparution volontaire, par requête ou par citation.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, les informations suivantes vous aideront à résoudre un problème lié à la location d’un logement.

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Quels sont les modes de résolution amiable d’un conflit entre propriétaire et locataire ?

Avant toute chose, le locataire ou le propriétaire doit contacter l’autre partie à l’origine du problème. Si, après explication du litige, cette tentative échoue, il pourra, par la suite, recourir aux modes alternatifs de résolution amiable des conflits. Il aura le choix entre la conciliation, la médiation et l’arbitrage.

L’information du locataire ou du propriétaire du problème

L’information peut s’effectuer oralement ou par un écrit (e-mail, courrier, etc.). Toutefois, ce dernier mode est à privilégier afin de garder une preuve de la démarche en cas de saisine du juge. Si la partie adverse ne réagit pas ou si sa réponse n’est pas satisfaisante, l’autre devra alors lui envoyer une lettre de mise en demeure, de préférence recommandée.

         La conciliation

La conciliation consiste pour le locataire et le propriétaire à demander au juge de paix de les aider à résoudre le conflit dans un cadre confidentiel. Il s’agit d’une démarche volontaire. Pour réaliser la demande, les parties au litige disposent de deux moyens :

• Envoyer un simple courrier au juge de paix du lieu de situation de l’immeuble ;
• Demander oralement la tenue d’une audience de conciliation en se rendant au greffe de la justice de paix du lieu de situation du bien.

         La médiation

La médiation est le recours des parties à un médiateur agréé par la Commission fédérale de médiation belge pour rétablir le dialogue entre eux et rechercher ensemble un accord amiable.

         L’arbitrage

L’arbitrage consiste à demander à un arbitre de trouver une solution au litige. Ce tiers neutre et indépendant a le pouvoir d’imposer cette dernière aux parties. Il s’agit, le plus souvent, d’un avocat.

Litige entre bailleur et locataire : comment engager une procédure civile ?

En Belgique, les litiges concernant les baux locatifs doivent être portés devant le juge de paix. Magistrat de proximité, ce dernier est nommé à titre définitif dans le canton où il exerce. Lors du dépôt de la requête au greffe du juge de paix, le requérant doit payer la somme de 24 € pour le fonds d’aide juridique. À la fin de la procédure, le juge de paix désigne la partie qui doit s’acquitter du droit de greffe de 50 €.

Les parties en désaccord ont le choix entre plusieurs procédures, à savoir :

         La comparution volontaire

La comparution volontaire est la procédure la plus facile et la moins coûteuse. Elle n’engendre pas de frais supplémentaires. Lors de cette comparution, les parties rédigent un document précisant la nature du litige et les positions de chacun. Le juge est alors chargé de donner la solution finale.

         La demande par requête

Le demandeur adresse au juge de paix une lettre de requête qui doit contenir les informations obligatoires suivantes :

• Sa date de rédaction ;
• Les coordonnées du demandeur et de la partie défenderesse ;
• L’objet de la demande ;
• Les arguments du demandeur ;
• Sa signature.

Le requérant doit joindre à sa demande le certificat de domicile de son adversaire. Ce document est à récupérer auprès de la commune de domiciliation de ce dernier.

À la suite de la requête, les deux parties seront convoquées par le tribunal.

         La demande par citation

La citation est la procédure la plus onéreuse, car elle requiert l’intervention d’un huissier de justice. Ce dernier est chargé de la signifier à l’autre partie. Les frais supplémentaires peuvent varier de 100 € à 400 € en fonction du nombre de pages de la citation.

         La procédure de référé

Le référé est une procédure d’urgence auprès du tribunal de première instance. Il est conseillé si une décision d’urgence est nécessaire. Après la convocation des parties au tribunal, le juge des référés entend les arguments de chacun et rend une décision en quelques heures ou en quelques jours pour les cas les plus complexes.

Comment un avocat peut-il aider à résoudre un litige entre propriétaire et locataire ?

En cas de litige locatif, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier pour :

• Conseiller : ce professionnel du droit peut orienter le propriétaire et le locataire sur le meilleur mode de résolution de leur différend suivant la situation ;
• Assister : si un recours devant le juge de paix ou le tribunal de première instance est nécessaire, il assiste son client durant les étapes de la procédure ;
• Représenter : l’avocat plaide pour le locataire ou le propriétaire lors de la comparution devant le juge de paix.

Pour conclure, les litiges entre propriétaire et locataire sont assez fréquents et peuvent être complexes. Ainsi, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier en cas de mésentente.

POINTS CLÉS À RETENIR :

• L’information de la partie adverse ainsi que sa mise en demeure, la conciliation, la médiation et l’arbitrage sont des moyens de résoudre amiablement un litige lié à la location d’un immeuble ;
• Dès lors qu’aucune solution à l’amiable n’est trouvée, les parties peuvent initier une procédure civile en saisissant le juge de paix ou en introduisant une action en référé devant le tribunal de première instance ;

En cas de litige locatif, l’avocat peut conseiller les parties sur la procédure à engager, les assister au cours de cette dernière ou défendre son client devant le juge de paix.